可分为可替代物与无法替代物。交易客体为可替代物（如普通的可口可乐）时，可以同类物替代履行；无法替代物（如齐白石的字画，具有唯一性）若发生损害就只能转化为金钱赔偿。

  认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：（1）二者在物理上互相独立；（2）二者在存在主、从关系：A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B物为从物。

  【案例】（1）房屋与窗户不属于主物、从物关系，因为窗户不具有物理独立性，只是房屋的组成部分；（2）鞋子与袜子均具有独立的经济用途，不属于主物、从物关系；（3）茶杯和杯盖属于主物、从物关系。

  孳息是独立于原物的物，原物、孳息属于两个物。因此，尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息；尚未与苹果树相分离的苹果，也不属于孳息。（2009年多选题）

  1.物权包括所有权、用益物权（如建设用地使用权）和担保物权（包括抵押权、质权和留置权）。

  能够独立存在的物权为独立物权（如所有权、建设用地使用权）；从属于其他权利、不能独立存在的物权为从物权（如担保物权）。

  【解释1】（1）行为人违反“种类法定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该行为无效；（2）行为人违反“内容法定”原则，设定与法定物权相异的内容，该行为无效。

  【解释2】物权法的根本原则体现了物权与债权的基本区别。物权法定原则旨在限制当事人的物权创设自由，原因主要在于，物权具有绝对效力，如果允许当事人任意设置，可能不利于交易安全。债权则不同，其效力仅及于当事人自己，故不仅债权内容可由当事人自由设定，债权类型亦为开放，《合同法》所规定的15种有名合同仅具示例意义，在此之外，还存在大量合法的无名合同。

  【解释3】《物权法》第5条所称“法律”，不限于《物权法》，包括一切由全国人大及其常务委员会制定的“法律”，但不包括行政法规与地方性法规，亦不包括司法解释与司法判例。

  物尚未存在固然不有几率存在物权，物尚未确定也谈不上物权。而债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物，故不奉行特定原则。因此，即使物尚未确定、甚至尚不存在，也不影响债权合同（未来物的买卖合同）的有效性。

  不动产的权利状态通过“登记”制度表示，而动产的权利状态则通过“占有”表示。

  所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法反映出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示的物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律效果。公信力是善意取得的必要条件。

  【案例】甲、乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙正闹离婚。一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交与甲，并与甲一起办理了产权过户登记手续。几个月后，乙得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。在本案中：（1）丙基于善意取得制度依法取得了该房屋的所有权；（2）乙无权要求丙返还房屋，但能要求甲承担赔偿责任。

  所谓物权的原始取得，是指物权的取得非自他人之手继受而来。例如，基于合法建造而取得房屋的所有权。

  继受取得的典型形式是基于“法律行为”（如房屋买卖），也可基于法律行为之外的方式（如继承）。

  【解释1】判断物权取得属于原始取得还是继受取得，重点是所取得的权利是否源自其前手。

  【解释2】所谓先占，是指以“所有权人”的意思占有“无主动产”。先占人基于先占行为取得对无主动产的所有权，这是基于法律的直接规定，而非自他人之手继受而来，因此，先占属于物权的原始取得。

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（2011年案例分析题）

  【解释1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和转让以及不动产的抵押必须登记，登记生效。

  【解释2】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。（2009年单选题）

  （1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

  【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏大海，便与相邻的乙约定：乙盖的楼房不允许超出2米，作为补偿，甲每年支付给乙1000万元。双方于4月1日签订了地役权合同，于4月10日办理了地役权登记手续。乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。在本案中：（1）地役权自4月1日（而非4月10日）设立；（2）如果乙将其建设用地使用权转让给丁，由于地役权进行了登记，则甲可以向丁主张地役权；如果地役权未经登记，且丁属于不知情的善意第三人，则甲不能向丁主张地役权。

  因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

  因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

  【解释】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。

  【解释】有必要注意一下的是，上述不动产物权均在登记之列，只不过登记的效力各有不同，有的非经登记不得生效（如建设用地使用权），有的非经登记不得对抗善意第三人（如地役权）。

  2.不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

  权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，能申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

  如果不动产登记簿记载的权利人“不同意”更正，利害关系人能申请异议登记。

  （1）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起“15日”内不起诉，异议登记失效。

  当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

  （1）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

  （2）预告登记后，债权消灭或者自可以有效的进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

  【解释1】具有以下情形之一的，当事人能申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。

  【解释2】未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当认定其不发生物权效力。

  【解释3】买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为“债权消灭”。

  因合法建造（如汽车制造厂基于合法制造取得小汽车的所有权）等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

  因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

  船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

  【解释】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理过户登记，不得对抗善意第三人。

  动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在法律行为生效时发生变动效力。

  【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。

  动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人能够最终靠“转让请求第三人返还原物的权利”代替交付。

  动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。

  以动产设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。

  【解释】以动产设定抵押时，无论是不是办理了抵押登记，抵押权均自抵押合同生效之日起设立。只是未登记的，不能对抗善意第三人。

  出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。

  【解释1】订立买卖合同只是债权行为，债权行为的效力，是在当事人之间确立债权债务关系，并不导致标的物所有权的转移，在同一标的物上成立的多重买卖合同均可“有效”。但是，出卖人只能履行其中一项买卖合同，其他未能获得标的物所有权的买受人有权请求出卖人承担违约责任。

  【解释2】根据《合同法》第52条的规定，如果双方当事人恶意串通，损害第三人利益的合同，则属于无效合同。

  出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下，买受人均要求实际履行合同的：

  （2）各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

  （3）买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

  出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下，买受人均要求实际履行合同的：

  （1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

  （2）各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

  （3）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持；

  （4）各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。

  商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿相应的损失的前提下，还能要求出卖人承担不超过“已付房款”一倍的惩罚性赔偿金。

  当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

  无权处分行为处于效力待定状态，在得到权利人追认或者无处分权人事后取得处分权的，该行为有效。

  善意取得只能在交易中发生，该交易所借助的手段是法律行为（如买卖合同）。其他非因法律行为而发生的物权变动，无论是基于事实行为、公法行为还是直接基于法律规定而变动，均不存在善意取得的问题。

  如果转让人对于所转让的标的物享有处分权，则适用正常的物权变动规则。善意取得制度旨在解决无权处分行为的有效性问题，因此必须以转让人无处分权为前提。

  是否善意的判断时点以“受让时”为准，如果受让人事后得知转让人无处分权的，不影响受让人的善意取得。

  【解释1】“受让时”是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定当事人是否为善意。

  【解释2】受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

  受让人不仅需要支付对价，而且所支付的对价在市场交易中属于合理的范围。因此，受让人无偿或者以明显不合理的价格取得财产时，不适用善意取得制度。

  如果双方当事人仅仅达成合意，但动产尚未交付或者不动产尚未办理产权过户登记，则当事人之间只有债的法律关系，而没形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。

  基于真权利人的意思而合法占有之物，称为委托物（如承租人基于和出租人之间的租赁合同合法占有租赁物）。相反，非基于真权利人的意思而占有之物称为脱手物（如遗失物、盗窃物）。因此，善意取得制度适用于委托物，不适用于遗失物、盗窃物。

  （3）善意取得制度不仅仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。

  【解释1】出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。

  【解释2】如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权。

  4.《融资租赁合同司法解释》、《公司法司法解释（三）》、《破产法司法解释（二）》和票据权利的善意取得均涉及到善意取得制度。

  2.拾得遗失物后，拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归“国家”所有。

  3.拾得人享有费用偿还请求权，在遗失人发出悬赏广告时，归还失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权。

  【解释1】拾得人在返还拾得物时，能要求支付必要费用，但不可以要求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。

  【解释2】拾得人拒不返还遗失物，按侵犯权利的行为处理；拾得人不可以要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

  （1）如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。

  （2）如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

  1.家庭关系中的共有为共同共有，包括《婚姻法》规定的夫妻共同财产、《继承法》上的遗产等。

  2.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”。

  3.按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，可以约定；没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

  因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

  在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。因此，当对外承担债务的共有人所承担的债务超出其应当承担的份额时，有权向其他共有人追偿。

  因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

  在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，共同共有人共同享有债权、承担债务。

  1.按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”。

  2.按份共有人将其份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，享有“优先购买权”。

  处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

  处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经占“份额”2/3以上（≥2/3）的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

  【解释2】处分共有物或者对其进行重大修缮，首先应按共有人之间的约定；共有人之间没有约定的，才按《物权法》的规定。

  如果一个或者数个共同共有人未经其他共同共有人的同意，或者一个或者数个按份共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意，擅自处分共有物的，如何处理？

  出卖人没有所有权或者处分权的情况下，买卖合同原则上仍属于“有效合同”。因此，擅自处分共有物的共有人与第三人签订的买卖合同，属于“有效合同”。

  【解释】效力待定的只是物权行为。对于债权行为，无论其他共有人是否追认，买卖合同均有效。

  建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权的生效条件。

  【解释】建设用地使用权有创设取得与移转取得两种方式，分别对应国有土地的一级市场和证券交易市场。其中，创设取得可采取有偿出让或者无偿划拨等方式，移转取得则有转让、互换、出资、赠与等方式。

  以无偿划拨方式获得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有有效期的限制。

  以划拨方式获得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权“出让”手续，并依据国家有关规定缴纳“土地使用权出让金”。

  当事人以无偿划拨的国有土地使用权设定抵押，抵押权实现时，对于拍卖所得，在依法缴纳土地出让金后，抵押权人才享有优先受偿权。

  出资人以“无偿划拨”的土地使用权出资，公司、另外的股东或者公司债权人主张认定该出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续；逾期未办理的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。

  【解释1】土地使用者通过转让方式获得的土地使用权，其使用年数的限制为土地使用权出让合同规定的使用的时间减去原土地使用者已使用年数的限制后的剩余年限。

  （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

  （2）按照出让合同约定来投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

  【解释】所谓抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人“不转移”对财产的占有（动产、不动产均可抵押），将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿。其中，债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，做担保的财产为抵押财产（抵押物）。

  2.订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权“直接”归债权人所有；但该“流押条款”的无效不影响抵押合同其他条款的效力。

  【解释】禁止“流押条款”的目的是防范道德风险：如果抵押人是债务人，抵押人（债务人）可能故意拒不清偿债务，从而变相地将抵押物卖给债权人。

  【相关链接】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有，但“流质条款”的无效不影响质押合同别的部分的效力。

  （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

  （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

  ②以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

  【解释】（1）城市房地产：“房随地走、地随房走”；（2）农村集体土地：只能“地随房走”、不能“房随地走”。

  《物权法》缩小了土地承包经营权的可抵押范围，将“家庭土地承包经营权”排除在外，只允许以招标、拍卖、公开协商等方式获得的“荒地”等土地承包经营权作为抵押财产。

  【解释】不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理抵押登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。

  当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。

  抵押权的担保范围有主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

  【相关链接一】保证的担保范围有主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

  【相关链接二】质权的担保范围有主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管质押财产和实现质权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

  【相关链接三】留置担保的范围有主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用。

  抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

  ①城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

  ②建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

  抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。

  【相关链接】动产质权的效力及于质物的从物。但是，从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。

  债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。抵押权人所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。

  【相关链接1】质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。

  【相关链接2】留置权人有权收取留置财产的孳息，所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。

  【解释】（1）抵押物被扣押之前的孳息归抵押人，与抵押权人没有一点关系；（2）抵押物被扣押之后，抵押权人有权收取该抵押物的天然孳息（不用通知），但并非取得该孳息的所有权，而是将孳息一并计入抵押财产；（3）如果收取法定孳息（如房租），应通知义务人（承租人），否则承租人无从知道将房租交给谁。

  抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

  （1）担保期间，抵押物毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

  【相关链接】担保期间，“质押财产”毁损、灭失或者被征收等，质权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

  【相关链接】因添附（附合、混合或者加工）而失去所有权的人，有权请求取得添附新物的所有权人赔偿损失。返回搜狐，查看更加多